不動產買賣爭議案例分享：台北律師解析常見陷阱

日期：2025-10-20
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房地產交易金額龐大、文件繁瑣，任何一個細節忽略都可能引發糾紛。
在台北這樣房市活躍的地區，不動產買賣爭議幾乎是最常見的法律問題之一。
本文由專業台北不動產律師分析多起真實案例，帶你了解房屋買賣中常見的陷阱、應對策略與法律訴訟流程，讓你在簽約前能避免後悔、在糾紛時懂得如何保障權益。

常見的不動產買賣糾紛類型

在律師處理的案例中，最常見的買賣爭議主要可分為以下幾種：

1. 房屋瑕疵未揭露
買方交屋後才發現漏水、壁癌、管線問題等。
若賣方明知卻未揭露，依《民法》第354條可主張「瑕疵擔保責任」，要求修繕或解除契約。

2. 產權登記不符
常見於「共有產權」或「借名登記」，買方以為取得完整所有權，實際僅為部分權益。
這類案件往往需透過法律訴訟才能確認產權歸屬。

3. 違建或使用執照問題
賣方未說明房屋含有違建，導致買方日後遭罰或無法辦理貸款。
律師建議：購屋前應至地政事務所調閱建築謄本，確認房屋合法性。

4. 違約不履行
包括延遲交屋、未繳尾款、擅自解約等。
若契約中無明確違約條款，雙方容易陷入僵局。

5. 房仲或代書疏失
有些糾紛源於仲介未揭露關鍵資訊或文件錯誤，導致雙方權利義務不清。
這類案件常需律師介入釐清責任。

案例分享：從爭議到勝訴的實務解析

案例一：賣方隱匿漏水問題，買方成功退屋
A 女士購屋時賣方聲稱「屋況良好」，交屋後卻多處滲水。
經聘請台北不動產律師調查發現，賣方早已修補過同處漏水，卻未告知。
律師提出「隱匿重大瑕疵」之證據，最終法院判決解除買賣契約，並退還價金與損害賠償。

律師建議：
購屋前務必進行現場查驗與拍照留存，必要時可聘請專業鑑定人出具報告。

案例二：共有產權買賣糾紛，產權確認勝訴
B 先生購買台北市中心一棟老屋後，才發現土地為三人共有。
賣方僅能出售自己持分，卻未揭露此事。
律師透過產權調閱與比對地籍謄本，證明買方屬「善意第三人」，最終獲法院確認產權有效。

律師提醒：
交易前務必請地政士或律師確認登記權利狀況，避免陷入共有糾紛。

案例三：違約解約爭議，協議調解成功
C 公司購入廠房後因環境不符規範想提前解約，賣方拒絕。
經律師協助，雙方簽署調解書，由買方支付部分違約金換取解約，成功避免長期法律訴訟。

律師建議：
契約中應明訂「解約條件」與「違約金比例」，並以書面方式確認。

不動產糾紛中的證據準備重點

在所有案件中，「證據」是勝訴關鍵。
專業律師建議保存以下資料：
1.書面契約與附錄：買賣契約、價金收據、保證條款等。
2.電子通訊紀錄：LINE、Email、簡訊對話，可證明雙方協議內容。
3.房屋檢測與照片：交屋前後的屋況紀錄與瑕疵照片。
4.專業報告：結構安全檢測或鑑定報告，具法律效力。

若不確定哪些資料能使用，建議進行法律諮詢，由律師協助整理與判斷。

律師教你：避免不動產買賣陷阱的三大關鍵

1.簽約前審查文件
請律師審閱契約、確認登記、檢查違建或租約負擔。

2.交屋前確認屋況
現場檢查管線、牆面、地板與設施，若發現問題立即紀錄。

3.保留完整交易證據
交易過程中所有溝通應以文字為主，避免口頭協議難舉證。

律師強調：「買房前的兩小時諮詢，往往能省下日後數年的訴訟。」

當糾紛發生時，該如何尋求協助？

若不幸陷入不動產爭議，建議依以下順序行動：

1.蒐集資料與證據
包括契約、收據、照片與通訊紀錄。

2.尋求法律諮詢
將案件交由台北不動產律師初步分析，確認是否符合訴訟條件。

3.嘗試調解或和解
由律師出面協商，達成書面協議。

4.進入法律訴訟程序
若對方拒不配合，律師會依情況提起民事訴訟或損害賠償。

專業律師能協助你判斷時機、準備訴狀、整理證據，確保程序完整、主張有力。