成功案例｜斥資購入大安區頂樓建物，卻被告拆屋還地？
- 日期：2026-06-24
- 分類：成功案例
這起案件，我們一路從一審打到最高法院，再發回更一審。
歷時多年，最終成功幫客戶守住居住權益。
更意外的是，在案件處理過程中，我們還協助客戶補辦所有權登記，讓權狀面積增加近10坪，資產價值增加逾千萬元。
在台灣，許多老公寓的頂樓加蓋經常成為爭議來源。
有人認為是違建；有人認為是共有部分；也有人認為使用幾十年了，當然可以繼續使用。
但法律上的答案，往往沒有那麼簡單。
【案件經過】
我們曾協助一位 C 女士處理一起位於台北市大安區精華地段的頂樓建物爭議。
C 女士斥資購入該頂樓建物作為居住空間，沒想到使用多年後，竟遭社區管委會及部分住戶提起訴訟，主張她無權占用共有物，要求騰空遷離並返還建物。
面對這場官司，C 女士感到十分錯愕，因此委託我協助處理。
經過詳細研究歷史資料、建築圖說及買賣契約後，我認為本案必須先釐清三個問題。
第一個問題：這是不是違章建築？
很多人一看到頂樓建物，第一個反應就是違建，但實際上，本案建物並非後來私自加蓋。
我們調閱當年使用執照及竣工圖說後發現，該空間原本就是建築物設計中的「屋頂突出物」，而且早已存在於主管機關核准的圖面之中。
因此，它並不是一般人印象中的違章建築。
第二個問題：所有權歸屬於誰？
由於該屋頂突出物當年並未單獨辦理保存登記，因此依法屬於建物全體共有人所共有。
不過，共有並不代表任何人都不能使用。
真正決定本案勝負的，是第三個問題。
第三個問題：誰擁有使用權？
我們進一步追查建案興建時的原始文件後發現，建商在預售階段與全體買受人簽訂的代建契約中，就已明確約定：「頂樓屋面使用權屬於建商所有。」
也就是說，早在數十年前，建商與全體承購戶之間便已形成使用上的分管安排，後來建商再將該使用權輾轉讓與 C 女士。
因此，C 女士並非無權占有，而是合法承繼該使用權。
然而，法院對此問題的見解並非一路一致。
【這場官司有多難打？】
✔ 一審勝訴
法院採納我方主張，認定 C 女士具有合法占有權源。
✔ 二審逆轉敗訴
法院採取不同見解，認為相關分管約定不具效力，改判 C 女士應遷離返還。
✔ 最高法院撤銷發回
面對被逆轉結果，我們並未放棄，持續協助客戶上訴至最高法院。
最終我們說服最高法院，最高法院認同原審對於建商是否具有共有人身分，以及相關約定是否構成有效分管契約等重要事實，尚未充分調查。
因此廢棄原判決，並發回更審。
✔ 更一審勝訴確定
案件回到高等法院重新審理後，法院進一步釐清建商身分、建案沿革及原始契約內容。
最終認定：
C 女士確實具有合法使用權源。
社區住戶不得要求其遷離返還。
歷經多年訴訟，本案終於在更一審獲得勝訴結果。
【官司贏了，資產還增加了逾千萬元】
更值得一提的是，在辦理案件過程中，我們也仔細研究地政及建築相關法規後發現：
該屋頂突出物其實具有補辦所有權登記的可能性。
因此，我們進一步協助客戶向地政機關提出申請，最終成功增加近10坪合法登記面積。
以台北市大安區的房價計算，資產價值增加逾千萬元。
對客戶而言，不只是成功守住房屋，更是成功守住原本可能流失的資產價值。
【徐律師提醒】
頂樓空間的爭議，很多時候爭執的並不是「是不是違建」。
而是：
✔ 所有權屬於誰？
✔ 使用權屬於誰？
✔ 是否存在分管契約或約定專用？
✔ 原始建商銷售時留下了哪些法律文件？
同樣是頂樓空間，結果可能是拆除、返還；也可能是合法使用，甚至補辦登記。
關鍵就在於能否找到正確的法律依據與歷史資料。
如果您也遇到頂樓加蓋、屋頂突出物、共有部分使用權或拆屋還地等相關爭議，建議及早尋求專業協助，以免權益受損。
